fbpx
SKM Juristen

Gebreken huurwoning opschorten huur

Als u een woning huurt kan het weleens voorkomen dat er sprake is van een gebrek. Bijvoorbeeld omdat er een lekkage is of omdat u last heeft van overlast. De verhuurder is in dat geval verplicht om de gebreken te verhelpen. Maar wat als de verhuurder niets aan de gebreken doet, mag u dan de huur verlagen of deze (tijdelijk) niet betalen. Wij leggen het uit.

Gebreken in de huurwoning 

Indien u gebreken in de huurwoning heeft, dient u deze direct schriftelijk te melden bij de verhuurder. Immers kan niet van een verhuurder verwacht worden dat hij dagelijks in de woning is. Hierom is het van belang om direct een gebrek te melden bij de verhuurder indien u deze ontdekt. Meld het gebrek bij voorkeur per brief of e-mail zodat u te allen tijde bewijs heeft dat u een gebrek doorgegeven heeft.

De verhuurder heeft vervolgens een herstelplicht. De verhuurder heeft geen wettelijk termijn om de gebreken te verhelpen. Wel geven diverse uitspraken en de Huurcommissie aan dat een verhuurder in beginsel binnen 6 weken dient te reageren op uw brief en het gebrek dient te herstellen. Uitzondering op deze termijn is als de verhuurder heeft aangegeven dat het gebrek niet hersteld kan worden of dat de verhuurder langer de tijd nodig heeft. Maar wat als de verhuurder niet reageert of het gebrek niet verhelpt?

Gebreken worden niet verholpen en nu?

Als de verhuurder niet reageert of de gebreken niet verhelpt dan kunt u drie verschillende richtingen kiezen.

  1. U kunt een procedure starten om zo de verhuurder te dwingen om de gebreken te verhelpen.
  2. U kunt in bepaalde gevallen zelf de gebreken verhelpen en deze kosten verrekenen met de huurprijs. Het dient hierbij wel te gaan om redelijke gemaakte kosten.
  3. U kunt de huur (tijdelijk) opschorten of om een huurverlaging vragen bij de Huurcommissie of de kantonrechter.

Herstelwerkzaamheden bij gebreken zelf uitvoeren

Indien de verhuurder niet reageert kunt u besluiten om de herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren. U betaalt vervolgens de reparatiekosten en deze verrekent u met de huur. Dit kan wel pas als de verhuurder in verzuim is. Kortweg betekent dit dat u de verhuurder een brief heeft gestuurd, maar de verhuurder hier niet binnen een redelijk termijn op heeft gereageerd.

Wel zijn er wat risico’s als u besluit de gebreken zelf te verhelpen. Als de verhuurder namelijk kan aantonen dat hij bezig was met het verhelpen van de gebreken door bijvoorbeeld een onderzoek dan krijgt u de gemaakte herstelkosten niet terug. Als de verhuurder de herstelkosten onredelijk hoog vindt kan hij ook een procedure tegen u starten wegens het niet betalen van de volledige huur.

Huur tijdelijk opschorten

U kunt er ook voor kiezen om uw eigen verplichting tijdelijk op te schorten door bijvoorbeeld de huur niet te betalen. Wel dient u er rekening mee te houden dat dit enkel een tijdelijke oplossing is en u de huur alsnog moet betalen als de gebreken verholpen zijn. De huur die u dus tijdelijk niet betaald dient u apart te zetten zodat u deze op een later moment alsnog kunt overmaken naar de verhuurder.

Huurverlaging bij de Huurcommissie of de Kantonrechter

U kunt er ook voor kiezen om een huurverlaging aan te vragen bij de Huurcommissie of bij de Kantonrechter. Een procedure bij de Huurcommissie kunt u starten indien u een sociale huurwoning heeft of indien dit recht vermeldt staat in de huurovereenkomst. In alle andere gevallen dient u zich te richten tot de Kantonrechter.

Beide zullen beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een gebrek en of dit een huurverlaging rechtvaardigt. Als de Huurcommissie of de Kantonrechter van mening is dat er een huurverlaging mogelijk is dan betaald u die huurprijs tot de verhuurder de gebreken heeft opgelost.

Juridisch advies of hulp bij gebreken en het opschorten van de huur

Het kan zijn dat de verhuurder het niet eens is met de gebreken, de huurverlaging of verrekening van de huur. Hierom raden wij altijd aan om eerst juridisch advies in te winnen zodat u weet wat u in uw situatie kunt doen. Mocht u juridisch advies of hulp willen neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.  

Overleg uw juridische kwestie met SKM Juristen en wij helpen u verder.

Neem vrijblijvend contact met ons op.